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行业监管招招要害 房企融资柳岸花明

金融监管研究院 2019-06-24 20:18:14

原创声明 | 本文作者为金融监管研究院院长孙海波,研究员郝丽雅。彭云峰对本文亦有贡献。欢迎个人转发,谢绝未经书面授权其他任何媒体、公众号、网站等转载摘抄。

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写在前面

近两年来,一系列行业调控政策和金融监管政策不断出台。通过对相关政策的深入研究,我们看出:其实这些调控思路是有迹可循的。主要目标就是:使房地产行业迈向长效机制时代;各项金融业务回归本源,预防实质性金融风险。

本文判断:从整体趋势上而言,房地产行业面临的监管态势是:

  • 热点城市、房价上涨过快的住宅类项目受限,融资难度大;

  • 旧城改造、棚户区改造、一二线城市存量商业地产升级改造等城市更新项目依然有政策支持;

  • 租赁市场和一二线城市存量商业地产升级改造等利用资产证券化值遇政策红利获得绿色通道;

  • 产业新城、文旅地产、特色小镇、养老地产等属于符合国家产业政策支持的长期投资项目。


第一部分 当前房企主要融资口径


(一)银行渠道


1.表内融资

(1)土地储备贷款:

2016年1月1日起,禁止向银行举借土地储备贷款。

(2)房地产开发贷:

产品逐渐向大型房企倾斜,银行对房地产企业实行名单制管理,大部分银行会选择前20强、前50强,前70强,个别银行也会选择前100强。

16个热点城市的住宅类开发贷受限,非16个热点城市以外的需要参考当地调控政策。因此业务品种也会有所倾向,更加符合房地产行业调控方向,比如棚改贷,异地开发贷等。

(3)并购贷款:

上海银监局于2018年年初,向上海本地商业银行及在本地的分行发出关于并购贷款业务的通知,要求并购贷款需要满足以下条件:

  • 并购贷款投向房地产开发土地并购,或房地产开发土地项目公司股权并购的,应按照穿透原则,拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上;

  • 要求银行不得对“四证不全”房地产项目发放任何形式的贷款;

  • 并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目,不得用于变相置换土地出让金;

  • 防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金,确保贷款资金不被挪用;

  • 按照不低于其他贷款种类的频率和标准对并购贷款进行风险分类和计提准备。

该文件有风向标的作用,江浙沪的金融机构受到该政策的波及。而其他区域的银行还有做并购贷款业务,但都要求项目符合四三二条件。

(4)委托贷款:

目前已经没有银行做与房地产有关的委托贷款。

(5)项目贷款:

目前,银行还能做项目抵押贷款,但都要求项目满足四三二条件。


2.表外融资

银行的表外融资也是我们常说的非标或结构化融资,资金来源主要是理财资金和同业资金,部分银行会匹配一定额度的自营资金。

对理财资金和同业资金监管的思路主要分三个体系,一个是资金的用途,二是通道的监管,三是投资管理的监管。

(1)资金用途:

  • 不得投向热点城市普通住宅;

  • 不得投向四证不全、资本金不到位的房地产企业或项目;

  • 不得用于支付土地出让金;

  • 不得置换用来拿地的股东借款;

  • 不得投向流动资金贷款。

(2)通道和穿透监管:

禁止多层嵌套,严格穿透底层资产

(3)投资管理:

按照自营贷款进行投资管理,理财资金投资非标资产的规模严格按照该项资产余额在任何时点是否超过理财产品余额的35%或本行上一年度审计报告披露总资产的4%进行管理。

银行理财资金和同业资金投资一直都是以债权或明股实债、明基实债的形式。虽然监管一直强调打破刚兑,但实际运作都是刚性兑付。这里所述的银行理财资金(大部分银行理财购买起点5万元和10万元)和同业资金不会投向到房地产私募的股权类产品。


3.非金融企业债务融资工具

政策变化一直不大。一直以来都是优质房企的融资渠道。

其中,超短融没有关于净资产40%的限制,但规定最长期限不超过9个月,实际大都在7天-21天。

短融负债额不能超过净资产的40%,中票偿还余额不超过净资产的40%。


(二)信托渠道


大部分信托从通道业务开始转型集合信托,探索转型真正的股权投资模式。部分中小信托还做项目贷款和并购贷款,要求项目符合四三二、资本金足额到位;项目要求一二线城市、热点城市核心区域;商业地产项目大都一事一议。

2017年5月,银监会发布《2017年信托公司现场检查要点》中重点检查信托公司如下业务:

  • 通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务;

  • “股+债”项目中存在不真实的股权或债权,是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

2017年12月22日,银监会发布《关于规范银信业务的通知》中,首次明确将银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务,并在此基础上明确了银信通道类业务的定义,要求在银信类业务中,银行应按照实质重于形式原则,将穿透原则落实到监管要求中,并在银信通道业务中还原业务实质,进一步规范银信类业务中信托公司的行为。

该通知的发布对于以往主要以银行系通道业务为主的信托机构影响较大。信托纷纷从通道类业务向集合信托类业务转型。


(三)私募基金

私募基金还是中小房企的不可或缺的融资渠道,私募基金要回归本源,以往的各种债权投资形式,包括明股实债、明基实债,通过回购、第三方回购、对赌、定期分红等形式向投资者承诺固定回报的保本保收益的投资方式都被禁止。

私募基金要做真正的股权投资,有利于有专业开发和运营团队,开发商背景的私募基金;靠债权形式,主要为房企或房地产项目的融资渠道的私募基金面临冲击。


(四)券商及其他渠道


1.公司债

2016年上半年房企发行可续期和熊猫债被限制,10月沪深交易所出台《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函,明确监管细则。对热点城市焦点地王的企业发债予以监管,可发公司债的地产企业范围大幅缩小;公司债募集的资金用途进行限制,可用于归还贷款,开发项目和补充流动资金,但不能用于购置土地。

2017年,进一步明确房企公司债单只规模不能超过50亿;

2018年,通过限制募集资金用途进一步加强了对地产企业发行公司债的监管。


2.企业债

只能用租赁住房项目上报,原则上发改委要求项目收益覆盖债券本息,但租赁住房可突破,且对资金用途监管较松。

企业债优势是期限比较长,流动性强以及资金使用灵活,但缺点是审批过程比较慢。


3.资产证券化

  • 购房尾款和物业费

    属于住宅类,审核较严,发行主体收紧到AA+及以上,同时资产要求主要在一二线城市,购房尾款、物业费的发行利率一般要比商业抵押略高(50个bp);

  • 供应链金融

    几个大的地产商已经申报了很多额度,与政策导向也比较吻合,能够实现对上下游供应商的融资,同时对地产商一方面不会增加有息负债,另一方面也能节约资本,18-19年预计会呈现爆发式增长;

  • CMBS和类REITs

    其特征在于:(1)发行主体要求相对较低,发行规模比较大(一般资产的5-7折)期限长,(2)融资成本低,(3)预计未来很快将会推出中国公募的Reits;住房租赁板块:审批快,市场认可度比较高,还可以申报储架模式,提前获取高额度。


4.债务融资工具

同银行渠道的债务融资工具。


第二部分 开发商的融资需求


1.阶段分类

分成三个阶段:

  • 并购阶段。对并购款有融资需求,银行、信托、券商都有这样的产品;

  • 建设开发阶段。即开发贷,可能更多的是由银行会参与其中;

  • 销售环节。受一二线调控的影响,可能会导致在对销售上的回款及时性有一定的影响。


2.融资敏感度

在融资敏感度方面,这类公司排第一的是效率,第二是在不违反政策法规下,规模越大越好,敏感度最低是融资成本。现在公司倾向于将融资业务打包,包括前段并购,中间开发环节,以及最后销售按揭都交由同一家机构。

第三部分 2016年以来本轮房地产融资监管政策一览

一、银监及保监系统

2016年11月11日

银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》    

  • 对16个房地产价格上涨过快城市进行专项检查,房地产贷款业务规制要求以及调控政策的执行情况;

  • 房地产信托的资金流向、用途监控、多层嵌套;

  • 理财资金投资管理情况及合规情况。


2017年3月28日

银监会《关于“违法、违规、违章”行为专项治理工作的通知》(银监办发[2017]45号)     

要求检查信贷资金是否直接参与房地产炒作,是否在房地产开发贷和按揭贷中虚假、违规操作,包括:

  • 一是违规为房地产开发企业发放贷款用于支付土地出让金;

  • 二是违规为四证不全、资本金比例不到位项目发放开发贷;

  • 三是未严格实行开发贷封闭式管理导致资金挪用;

  • 四是违规绕道、借道通过发放流动资金贷款、经营性物业贷款等为开发商提供融资;

  • 五是违规发放“首付贷”,违规融资给第三方用于首付款、尾款、违规发放个人贷款用于购买住房;

  • 六是违规向未封顶楼盘发放个人按揭贷款,违规发放虚假按揭贷,违规向“零首付”购房人发放按揭贷。要检查是否存在违规办理信用卡透支,用于购房等投资性领域或生产经营领域,是否违规批量办卡归集资金流入房市等。


2017年3月28日

银监会《关于银行业“监管套利、空转套利,关联套利”专项治理工作的通知》(银监办发[2017]46号)     

  • 信贷资金是否绕道建筑业或其他行业投向房地产行业;

  • 是否通过理财业务或同业业务拆分成“小额贷款”等方式,向房地产企业提供融资。


2017年4月6日

银监会《关于开展银行业“不当创新、不当交易、不当激励、不当收费”专项治理工作的通知》(银监办发[2017]53号) 

  • 信托公司与非金融机构之间的不当交易方面(3)是否作为融资渠道或放款渠道,为中介机构发放个人购房首付款提供便利;


   

2017年4月7日

银监会《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》(银监发[2017]4号)    

  • 因地因城施策,促进房地产市场长期稳健发展;

  • 把握住房的居住属性,分类调控、因城施策,落实差别化住房信贷政策;

  • 严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫;

  • 支持居民自住和进城人员购房需求,推动降低库存压力较大的三四线城市房地产库存;

  • 持续支持城镇化建设、房屋租赁市场发展和棚户区改造,加大棚改货币化安置力度。


2017年4月10日

银监会《关于银行业风险防控工作的指导意见》(银监发[2017]6号)

  • 严控嵌套投资,强化穿透管理,切实履行自身投资管理职责,不得简单将理财业务作为各类资管产品的资金募集通道;

  • 房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券,以及其他形式的房地产融资纳入监测范围,定期开展房地产压力测试。

  • 加强房地产业务合规性管理,严禁资金违规流入房地产领域。

  • 各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构,以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。

   

2017年5月12日

理财中心《关于进一步规范银行理财产品穿透登记工作的通知》(理财中心发[2017]14号)   

  • 各银行业金融机构按照银监会各项规定完善本行理财投资业务和登记工作制度,并且在全国因地因城施策,促进房地产市场长期稳健发展。

  • 银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性,分类调控、因城施策,落实差别化住房信贷政策。

  • 严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫。

  • 支持居民自住和进城人员购房需求,推动降低库存压力较大的三四线城市房地产库存。

  • 持续支持城镇化建设、房屋租赁市场发展和棚户区改造,加大棚改货币化安置力度。

  • 银行业理财信息登记系统(以下简称“理财登记系统”)中真实、准确、完整、及时地登记底层基础资产和负债信息。


2017年5月

银监会《2017年信托公司现场检查要点》

将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。重点检查信托公司:

  • 是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务;

  • “股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权,是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

   

2017年12月1日

《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》(规范整顿“现金贷)

对网络小额贷款业务开展清理整顿工作,暂停新批设网络(互联网)小额贷款公司及新增批小额贷款公司跨省(区、市)开展小额贷款业务及暂停批准开业。

各类交易所及P2P网贷平台向现金贷“输血”被禁,变相的首付贷、消费贷、众筹买房、包销基金等地产融资产品受到了封堵。


2017年12月22日

银监会《关于规范银信类业务的通知》(银监发[2017]55号)

在银信类业务中,银行应按照实质重于形式原则,将穿透原则落实到监管要求中,并在银信通道业务中还原业务实质,进一步规范银信类业务中信托公司的行为。

信托公司不得接受委托方银行直接或间接提供的担保,不得与委托方银行签订抽屉协议,不得为委托方银行规避监管要求或第三方机构违法违规提供通道服务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股市、产能过剩等限制或禁止领域。

   

2018年1月5日

银监会《商业银行委托贷款管理办法》(银监发[2018]2号)

对作为委贷资金的资金种类及资金用途做了明确的限制,“受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金(国务院有关部门另有规定的除外)、其他债务性资金(国务院有关部门另有规定的除外)、无法证明来源的资金”均不得作为发放委贷的资金。

该办法颁布后,银行委贷业务大量限缩,以往募集资金借用银行委贷通道试图向地产融资方发放委托贷款的方式最终落幕。

   

2018年1月5日

保监会《关于保险资金设立股权投资计划有关事项的通知》(保监资金[2017]282号)

强调保险资产管理机构设立股权投资计划,应当承担主动管理职责,严防“名股实债”,不得直接或变相开展通道业务,不得投资嵌套其他资产管理产品的私募股权投资基金等。

   

2018年1月13日

《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》(银监发[2018]4号)

明确“违反房地产行业政策”的表现。

  • 直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,或以自身信用提供支持或通道;

  • 向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资;

  • 发放首付不合规的个人住房贷款;

  • 以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;

  • 综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

   

2018年1月29日

上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》(沪银监通[2018]4号)

《通知》面向的是上海本地银行、财务公司以及在上海的分行。

  • 并购贷款投向房地产开发土地并购,或房地产开发土地项目公司股权并购的,应按照穿透原则。

  • 银行不得对“四证不全”房地产项目发放任何形式的贷款。

  • 并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目,不得用于变相置换土地出让金。

  • 防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金,确保贷款资金不被挪用。

   

2018年1月31日

河南银监局 监管口径

  • 不得向房企发放流动资金贷款;房地产类只认“四三二”的项目标准;

  • 禁止投资房地产类公司的应收账款模式。

   

二、证监系统

2017年2月14日

中基协《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》

不予备案的产品:

  • 投资热点城市普通住宅类项目的证券期货私募资管计划债权类产品;

  • 通过多层嵌套投资产品,受让信托收益权、资产收益权受让房地产企业股权,变相投资热点城市普通住宅类项目的私募资管计划;

  • 通过回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式向投资人承诺固定收益的名股实债型的保本保收益的私募资管计划不予备案。

证券期货私募资产管理计划向房地产开发企业提供融资(包括通过委托贷款、信托计划、受让资产收益权等形式)不得用于支付土地出让价款或补充流动资金,不得直接或间接为各类机构发放首付贷。股权类产品不受此限制。


2017年2月15日 

证监会修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定(证监会公告[2017]5号

旨在抑制目前市场存在的过度融资、募集资金脱实向虚等现象。

   

2017年5月19日    

证监会发言人张晓军在新闻发布会上谈及新沃基金专户业务风控缺失导致重大事件处罚

首提全面禁止通道业务,强调不得让渡管理责任;证券基金经营机构从事资管业务应坚持资管业务本源,谨慎勤勉履行管理人职责,不得从事让渡管理责任的所谓“通道业务”。

从监管要义来看,该次的监管初衷针对的是整个资管行业,包括券商资管、基金公司及基金子公司的通道业务。

从监管的效果上看,证券系统的通道业务被全面叫停可以算是监管层面的重大进步,而之后信托通道业务的全面禁止更是直接将通道业务推入冰点(当然合规的通道业务仍可持续)


2018年1月12日

中基协《私募投资基金备案须知》

再次强调私募基金本质系“投资”,而投资则不应是借贷。《备案须知》以列举的方式指明底层资产涉及“借贷性质的资产或其收(受)益权”均不属于私募基金,其代表性产品即基金产品直接受让债权或债权收益权、受让小额贷款公司对第三方的债权或债权收益权、受让保理公司的债权或债权收益权。

此外,《备案须知》以2018年2月12日为截止日,明确2月12日之后在审及新增底层资产涉及借贷性质的资产及其收(受)益权产品均不予备案。私募非标投资进一步受限。

   

2018年1月23日    

中基协在北京召开“类REITs业务专题研讨会”

提及了类REITs产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制,并确认在私募基金投资端,私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业,形成权益资本。

   

三、其他

2016年10月

上交所《关于实行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》

实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准,规定公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金,不得用于购置土地。

   


2016年11月17日

发改委《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》

严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目(用于保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外)


2017年Q2    

发改委收紧对房地产企业海外债审核

   

第四部分 近期银监违规处罚案例汇总及原因分析


(一)房地产相关贷款违规

1.案由

  • 违规发放房地产贷款,房地产开发贷;

  • 违规牵头向房地产企业发放银团贷款;

  • 违规向房地产行业关联人发放贷款且贷款被挪用;

  • 违规发放流动资金贷款用于房地产项目开发;

  • 违规向房地产企业发放房地产信托贷款;

  • 未按规定将关联企业统一授信管理,违规向房地产开发项目提供融资等严重违反审慎经营规则的行为;

  • 违规以预售房屋作抵押发放流动资金贷款,形成不良贷款。


2.涉及地区

北京、天津、苏州、青岛、鹰潭、恩施、武汉、平顶山、黄岗、昭通、三明、九江、瑞昌、宁波、曲靖


3.处罚数目

16例

【时间区间:2017/01-2017/10】

   

(二)资金用途违规

1.案由

  • 未按规定监控贷款资金用途、贷款违规进入房地产企业;

  • 信贷资金违规进入房地产;

  • 房地产贷款资金管控不到位,贷款资金用于虚增存款;

  • 对信用风险理财投资的投资后管理不到位,理财资金未按约定用途使用,违规流向房地产开发企业。


2.涉及地区

泰安、曲靖、温州、宜春、山东、九江、重庆


3.处罚数目

8例

【时间区间:2017/01-2017/05】


(三)个人贷款违规

1.案由

  • 违规发放个人经营贷款用于房地产项目;

  • 违规发放个人住房贷款;

  • 贷款三查不尽职,违规发放个人商业用房贷款;

  • 违规办理个人按揭贷款业务;

  • 未严格审核个人住房按揭贷款首付款来源;

  • 贷后管理不到位导致贷款资金回流借款人账户、贷后管理不到位导致个人消费贷款资金部分用于支付购房首付款;

  • 个人住房按揭贷款管理不审慎;

  • 个人住房贷款收入证明单一,佐证资料不充分;

  • “房易贷”部分贷款资金被挪用于借款人购房,交易背景不真实;

  • 信贷管理不到位,为一名员工办理消费贷款和住房贷款,未能发现消费贷款资金被用于支付购房首付款;

  • 个人综合消费贷款被挪用做本行个人住房按揭贷款首付;

  • 个别个人商业用房贷款业务违反国家房地产信贷调控政策;

  • 个别房地产住房按揭贷款违反国家房地产信贷调控政策;

  • 违规发放零首付贷款;贷款资金被挪用,用于购房;

  • 消费贷款被挪用购买住房或投资领域。

   

2.涉及地区

阿勒泰、昌吉州、曲靖、浏阳、昆山、武汉、绍兴、厦门、无锡、镇江、深圳、重庆、杭州、苏州


3.处罚数目

17例

【时间区间:2017/01-2017/10】



(四)资质违规

1.案由

  • 向资质不全的房地产公司发放贷款;

  • 向资本金不实以及比例不达标的房地产企业发放贷款。


2.涉及地区

驻马店、上海、深圳


3.处罚数目

3例

【时间区间:2017/02-2017/07】


(五)按揭贷款违规

1.案由

  • 发放虚假按揭贷款;

  • 未对贷款用途进行有效监控、贷款被挪用,发放不符合借款条件的商业用房按揭贷款;

  • 发放商品房按揭贷款违反审慎经营规则。


2.涉及地区

长沙、连云港、张家界、榆林、盐城


3.处罚数目

5例

【时间区间:2017/01-2017/06】


(六)自有资金流向土地出让金

1.案由

  • 以“投资资产管理计划—发放信托贷款”为通道,向××投资管理有限公司放款,部分资金用于支付土地出让金;

  • 以自有资金嵌套通道向房地产企业提供融资,贷款资金回流支付土地出让价款。


2.涉及地区

上海、苏州


3.处罚数目

2例

【时间区间:2017/04-2017/10】


(七)理财资金流向土地出让金

1.案由

  • 理财资金违规用于支付土地款;

  • 理财资金投资非标资产未严格按照自营贷款管理,资金违规用于缴纳土地出让金;

  • 理财投资业务未比照自营贷款管理原则,资金用于支付土地出让金以及置换用于支付土地款的股东借款


2.涉及地区

厦门


3.处罚数目

3例

【时间区间:2017/12-2018/01】

 

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