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50强将成为房企融资新门槛

买房圈子 2018-08-09 09:39:27

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  来源:欧阳先声(ID:xc_oyxs)

  作者:欧阳捷


导读:只有判明大势,才能把握机会,才能加速奔跑。


去年,曾是百强知名房企的一位副总裁跟我说,老板要求当年要回归百强房企阵营。


我问:为什么?他说:银行不贷款了,没法玩了。


有钱赚,银行怎么会不贷款呢?


因为银行也没钱了。


2015年的8月,我们曾经预判:“一线领涨、二线普涨、三四线城市房价止跌企稳,少数城市仍有下跌”


为什么我们能做出这样的预判?


这是因为我们看到,2015年1-7月M2的增量(不是总量、不是增速)已经达到12.45万亿元,接近2012-2014年三年的增量平均值12.5万亿元,当年还剩5个月,M2增量还会有多少?


我们预计为4万亿元,全年增量16-17万亿元之间。最后的结果是:16.39万亿元。


多出来的4万亿元会去哪里?


这些钱没有到实体经济,也远离了崩盘的股市,更不会流入海外和黄金、期货市场,转了一个圈,大部分又回到房地产市场,这就是2016年-2017年房地产市场火爆的金融大背景。


我们认为:M2 增量是金融宽松与否的重要标志


2016年,权威人士已经指出不能搞大水漫灌,但是,有关部门始终没有正面承认大水漫灌这种提法,尽管这似乎已是不争的事实。


当然,随后M2的增量也悄然下降了。


今年是什么情况呢?


1月份的M2增量达到4.4万亿,相当于去年全年M2增量的34.8%,也相当于2015年全年的26.9%,这是一个非常大的增量。



仔细对比一下,去年M2增量月平均值约1.05万亿,最高峰的2015年也只有1.31万亿,今年1月份的M2增量显得非常突兀。


回顾历史单月数据,M2增量最高值仅为3.73万亿,比今年1月少了约7000亿元,次高值均小于3万亿元。


这么多的钱到哪里去了呢?


从存款角度看,居民存款增加了3.74万亿元,主要是大家年底拿了奖金,但是没有都花出去。


非金融企业存款减少了2.38万亿元,主要是发了奖金、付了年底欠款。


财政性存款增加了4523亿元,说明年底清税任务完成得不错。


非银行业金融机构存款增加了1.91万亿元,也吸收了一部分存款。


由此可见,总体上存款净增加了3.72万亿元,大家的钱还是多了起来。




从贷款角度看,住户部门贷款累计增加1.18万亿元,其中,短期贷款累计增加2637亿元,中长期贷款累计增加9130亿元,春节回乡置业、买车也增加了居民贷款。


非金融企业及机关团体贷款累计增加2.53万亿元,其中,短期贷款累计增加5158亿元,中长期贷款累计增加1.99万亿元,部分短期贷款是因为存款不够支付奖金和工程款项,部分长期贷款可能是用于安排基础设施和公用事业建设项目。


非银行业金融机构贷款累计增加67亿元,票据融资累计减少428亿元,加起来大约3.67万亿元,略少于存款增量,整体来看存贷款基本上是平衡的,也少于M2增量,流动性还是很充沛的。


显然,今年1月的M2增量创下新高,具有春节的季节性因素,央行提前释放流动性,2月份的M2增量锐减到0.82万亿元,就说明了这一点。


季节性因素会不会变成全年性趋势呢?


其实,时任央行行长的周小川先生在今年两会答记者问时有一段意味深长的话,他说:“全球范围内的数量扩张和低利率可能逐渐将告一阶段”。


这是“可能”,但不是“必然”。



因此,我们认为未来政策的适度宽松随时可能会出现。


特别是现在中美贸易战正式开打,只有保持住国内经济良好态势、站稳脚跟,才能见招拆招、敢打硬仗。


周行长还说:“中国广义货币的总量在经济体中已经相当大,在追求质量型增长的时候,就有可能减少过去大量依靠资金支持的这种增长方式”。


这意味着像过去那样的大水漫灌模式不会再有了。


但是,定向大水漫灌未必不会有。


比如说,我们上期微信文中提到的央行棚改资金“抵押补充贷款PSL”就是定向放水。


预计未来M2增量会回到月均1.3万亿元的水平之上,全年增量16-17万亿元,略高于 2015 年,因为经济体量在不断地变大。


预计M2 全年增速或为 9.6% ±0.3%,即9.3-9.9%。



数量型扩张会告一段落,意味着未来的钱不会变得更充足、当然也不会更廉价。


在这种情况下,放贷规模不会增加,利润还要增长,银行一定会惜贷,而且提高利率。


有限的、高息的钱投给谁呢?


居民部门杠杆率仍有空间。


居民部门杠杆率虽高,但仍低于政府部门和企业部门,存在加杠杆的空间。



2016年3月,周小川行长曾经说过:“居民部门加杠杆的逻辑是对的”。


2017年3月,他的口风略有变化:“预计住房贷款在中国还会以相对较快的速度增长,但确实要适当平衡,随着住房产业政策的调整,估计还会适当放慢”。


是的,居民部门加杠杆的速度需要控制,这已成为监管层的共识。


同样是2017年,时任银监会主席郭树清先生也承认:“居民部门在银行的贷款不算太多,杠杆率不高,但是这样一个增速需要引起我们的关注”。


时任银监会副主席的王兆星先生也说:“我们更希望房地产市场稳定、健康发展,既不能出现巨大的泡沫,不愿意看到巨大的波动和下降”。


显然,银行系统并不希望居民部门的杠杆率下降,但是,要防范杠杆率上升过快,引发泡沫风险。


防止杠杆率过快上升,最好的办法就是控制负债额度增加,只要负债增速与居民存款增速持平,杠杆率就基本稳定。


如果希望居民部门杠杆率下降,就只要减少居民贷款额度,让居民贷款余额增速持续低于存款余额增速,杠杆率自然也就下降了。


中央财经领导小组办公室副主任杨伟民也说:“中国总体上债务存在增长比较快,但只要经济增长能够保持在6%—7%,同时让债务的增长能够低于这样一个水平,债务率就会逐会逐步得到下降,债务风险就会得到有效控制”。


央行副行长潘功胜在两会答记者问时说:“2017年,全国个人住房贷款增速 22%,人民币整体贷款增长12.7%;今年1 月份,个人住房贷款同比增长 21.4%,人民币各项贷款整体增长13.2%”。


他还认为:“虽然2017 年和今年的1月份个人住房贷款的增长有所减少,但是它仍然是比较快的增长,可以满足市场的合理需要”。



未来居民部门的中长期消费贷款增速还会继续下降,直到居民部门杠杆率保持相对稳定。


2016年中央经济工作会议曾经提出一个概念叫做经济去杠杆,经济去杠杆就是政府部门要去杠杆、企业部门要去杠杆,居民部门要去杠杆。


如果三个部门都去杠杆,对不起,整个经济就跌下去了。


因此,政府、企业部门去杠杆,就必然需要居民部门接杠杆,但是,我们必须要控制居民杠杆率的增速,最好是缓慢增长。


去年10月以来,按揭贷款增速已经是负增长了,今年1—2月份更进一步下降至 -4.3%。


如果仅仅是控制居民部门杠杆率过快增长,未来按揭贷款增速不会继续下降,甚至有可能略有回升。


预计今年按揭贷款增速在“零增长”区间,这也意味着按揭贷款是定向关闸。



当然,钱少自然就贵了。按揭贷款利率上涨也就顺理成章了。


企业降杠杆,开发贷款会不会减少呢?


开发贷款的增速断崖式下跌,去年年底的时候还有17.3%,今年1—2月份一下子掉到了“零增长”。



为什么会出现这种情况?


这跟定向控制流向房地产的资金密切相关,当然也跟整个金融机构的去杠杆有关。


考虑到金融机构规范表外业务、使得非标资金回归表内,已经实际上增加了开发商的银行贷款,否则的话,开发贷款的下降速度很可能更快。


这也预示着未来开发贷款继续增加的概率很低。


2014年的时候,市场非常不好,开发贷款依赖度明显很高,之后政策刺激开始,开发贷款依赖度逐渐下降了。


未来会怎么样?


当市场越不好的时候,贷款依赖度就越强。


当金融合规性要求越高,贷款依赖度就越高。



今年的市场相对平稳,但金融监管趋严厉,我们预计今年开发贷款即使有所增加,增速也不会过高,增加额度也不会太大,开发贷款依赖度最多接近20%的历史平均水平。


然而,行业集中度还在加速提升。


过去几年,50强房企的市场占有率提升速度不断加快,2015年、2016年、2017年分别比上年提升1个、3个、11个百分点,预计今年将提升不少于11个百分点,到2020年,50强房企的市场占有率将达到80%。



也许您不一定相信,那么看看50强房企的土地市场占有率或许就更清楚了。


2015年、2016年、2017年,50强房企的土地出让金占比分别比上年提升了12个、11个、8个百分点,2017年,50强房企的土地出让金占比达到55%,可以说,提前一年为50强房企市场份额占比的提升做了铺垫,换句话说,2018年,50强房企的市场份额也将达到55%左右。



谁获得的土地资源越多,谁的金融资源就越多,谁的未来机会就更大。


当50强房企的土地金融融合发挥到极致之时,房企的行业集中度也就达到极致了。


当然,那时的50强房企规模都已经很大,必须更加重视业务合规性,以免因为违规成本巨大而将辛苦得来的50强地位轻易葬送。


因此,行业集中度越高,大房企使用的合规开发贷款占比就越高


 

去年50强房企的开发贷款占比已经达到45.9%,比上年提高10.6个百分点。


假定未来三年,房企新增开发贷款每年增长5%(这可能是比较大胆的估计了,或许增加不了这么多),到2020年,新增贷款将达到2.92万亿元。


以50强未来的销售额增长速度,和房企开发贷款/销售额占比20%匡算,届时,50强房企将拿走82%的开发贷款。


其实这也很正常,因为三年之后,50强房企的市场份额恰好也是80%左右。


而银行对排名50强之后的房企开发贷款额度将会越收越紧。


最终,50强房企就是银行贷款新门槛,当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。


未来三年,是行业集中度加速提升的关键三年,也是大房企分割市场份额的最后三年,如果房企在这三年掉了队,在三年之后的市场竞争格局中或难有立锥之地。


在金融监管越来越紧、房地产定向流动性增长越来越少的大背景下,如果排名百强上下的房企不能获得银行的支持,不能拿到更多的钱,就不能挤进50强队列,就将尾随中小房企、被迫退出地产江湖。


只有判明大势,才能把握机会,才能加速奔跑。


好房企是奋斗出来的!


祝大家好运!


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